Meine Beratungs­dienstleistungen

Vom persönlichen Beratungsgespräch bis zur Auszahlung des Darlehens - die optimale Finanzierungsform und die endgütigen Zinskonditionen hängen von vielen Faktoren ab. Je genauer die Information sind, die Sie mir geben, je detaillierter Sie Ihre Ziele und Wünsche an IHRE Finanzierung formulieren, desto besser fällt schließlich auch das Finanzierungsangebot für Sie aus!

Von mir bekommen Sie ein maßgeschneidertes Angebot für Ihr Bauvorhaben. Ich unterbreite Ihnen ein Baufinanzierungs-Angebot, bei dem Bauzinsen oder Baudarlehen sowie die Kreditzinsenlaufzeit ideal auf Sie zugeschnitten sind. Ich bin Ihr Experte für Eigenheimfinanzierung, Hausfinanzierung oder allgemein gesprochen: Ihre Immobilienfinanzierung.

Die Finanzierung muss passen wie ein „Maßanzug“! Deshalb zeigen ich Ihnen im Folgenden die erforderlichen Steps auf Ihrem Weg zur Baufinanzierung. Falls Sie sich vorab einen groben Überblick der Finanzierungsmöglichkeiten verschaffen möchten, nutzen Sie hierfür gern unseren Finanzierungsrechner und unseren Budgetrechner. 

STEP 1 - Persönliches Beratungsgespräch

STEP 2 - Bedarfsanalyse, Klärung Ziele und Wünsche

STEP 3 - Selbstauskunft

STEP 4 - Erstellung Investitions- und Finanzierungsplanes

STEP 5 / 6 - Einholung, Vergleich von Finanzierungs­angeboten

STEP 7 - Angebotsauswahl, Antragstellung bei der ausgewählten Bank

STEP 8 - Finanzierungs­zusage, Erstellung des Kaufvertrags­entwurfes

STEP 9 - Abschluss der Darlehens- und Sicherheitenverträge

STEP 10 - Kaufpreisfälligkeit und Auszahlung des / der bewilligten Darlehen

Der Berater legt gemeinsam mit seinen Kunden im persönlichen Beratungsgespräch die Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Häufig geht dem persönlichen Gespräch ein telefonischer Schnell-Check voraus, wo grundsätzlich ermittelt wird, ob eine Finanzierung überhaupt möglich ist.

Aufgabe des Beraters ist es, die vielen möglichen Vertragsdetails einer Baufinanzierung mit den Zielen und Wünschen der Bauherren und Immobilienkäufern in Einklang zu bringen bzw. diese zu harmonisch aufeinander abzustimmen.

Diese Details sind u.a. Darlehenslaufzeiten, Zinsbindungsfristen, Höhe der Tilgung, Aufteilung der Finanzierung in mehrere Bausteine, Sondertilgungsrechte, Veränderung der Tilgungsrate während der Laufzeit, Ausplanungsrecht, bereitstellungszinsfreie Zeit, staatliche und öffentliche Wohnbauförderung sowie der Absicherung der Risiken während der Finanzierung.

Haben die Kunden bereits eine Immobilie gefunden oder suchen Sie aktuell noch die passende Immobilie bzw. ein entsprechendes Baugrundstück ?
Im ersten Fall bespricht der Berater konkret mit den Kunden die Durchführung ihres Vorhabens und die Finanzierung der Immobilie. Im Zweiten Fall muss eine detaillierte Strategie besprochen und möglichst eine optimale Lösung entwickelt und mit den Kunden gefunden und abgestimmt werden.

Hinweis: Ich gehe nachfolgend davon aus, dass die Kunden eine passende Immobilie bereits gefunden haben!

Die Selbstauskunft ist für den Berater und auch die letztlich finanzierende Bank das Instrument, zu prüfen, inwieweit die Kunden in der Lage sind, nachhaltig ihre Verpflichtungen aus der beantragten Baufinanzierung erfüllen zu können.

Wesentliche Inhalte der Selbstauskunft sind die persönlichen Angaben der Antragsteller (u.a. Namen, Geburtsdaten, Familienstand, Kinder, Anschrift, Kontaktdaten), Angaben zur persönlichen Bonität (u.a. Einkommen, privat oder gesetzlich krankenversichert, Vermögen und Verbindlichkeiten, Angabe zum Eigenkapital), Vollständigkeitserklärung und Schufaerklärung und Ermächtigung.

Damit die Immobilienkäufer und Bauherren ausreichende Mittel beantragen, muss zuvor ein detaillierter Investitions- und Finanzierungsplan aufgestellt werden.

Investitionsplan

Wenn der Kaufpreis der Immobilie endverhandelt ist, bildet er die wesentliche Position des Investitionsplanes. Ggf. wird dieser noch aufgeteilt in die Immobilie und und in Mobilien (z.B. Möbel, Markise, Gartenhaus, etc.).
Zum Kaufpreis addieren sich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5%, Notar- und Gerichtskosten pauschal 2,0% und häufig noch die Maklercourtage rd. 2,4 bis 3,6 %). Die Nebenkosten machen 10,9 bis rd. 12,1% des Kaufpreises aus.

Je nachdem, ob es sich bei der Immobilie um eine Neubau- oder Bestandsimmobilie handelt, fallen zusätzlich zum Kaufpreis und den Nebenkosten weitere Investitionskosten (Renovierungs- und Modernisierungskosten) an. Während Modernisierungsinvestitionen werterhöhenden Charakter haben (z.B. Erneuerung der Fenster und der Heizung), so haben Renovierungen werterhaltenden Charakter (z.B. Malerarbeiten und Erneuerung der Böden).

Die Summe aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Modernisierung/Renovierung ergeben die Gesamtinvestitionen.

Individueller Finanzierungsplan 

Vom insgesamt vorhandenen liquiden Vermögen der Antragsteller sollte ein ausreichender Anteil als Eigenkapital für das Vorhaben eingesetzt werden. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz führt in der Regel zu günstigeren Konditionen. Vom Vermögen sollten 3-5 Gehälter als „Notreserve“ außen vor bleiben.
Selbst oder durch befreundete Fachkräfte erbrachte Handwerkerstunden führen als Eigenleistungen zur Erhöhung des gesamten Eigenkapitaleinsatzes. Hier gilt allerdings, Vorsicht walten zu lassen, und die Eigenleistungen in realistischer Höhe anzusetzen.

Die Differenz aus Gesamtinvestitionen abzüglich Eigenkapital und Eigenleistungen ergibt den langfristigen Finanzierungsbedarf. In dieser Höhe wird Fremdkapital benötigt. Der Berater teilt den so ermittelten Fremdkapitalbedarf gemeinsam mit den Käufern und Bauherren in sinnvolle Finanzierungsbausteine auf und berücksichtigt hierbei die zuvor erarbeiteten Wünsche und Ziele der Kunden.

Diese Finanzierungsbausteine umfassen neben klassischen langfristigen Wohnbau- oder Annuitätendarlehen (das sind Darlehen mit gleichbleibenden monatlichen Zins- und Tilgungsraten während der Zinsbindung), staatliche Förderprogramm der KfW für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie, für die energetische Sanierung von Wohnungen und Häusern sowie für den altersgerechten Umbau Ihres Hauses oder Wohnung.
Die Kunden sollten darauf achten, dass die Gesamtbelastung für Zinsen und Tilgung zuzüglich der Hausnebenkosten nicht höher liegt als 35-40 % des nachhaltigen Familieneinkommens!

Die Summe aus Eigenkapital und Eigenleistung sowie der benötigten Darlehensmittel entspricht dann der Gesamtfinanzierung.
 

Heute werden private Baufinanzierungen mit unterschiedlichsten Verwendungszwecken überwiegend über Bankenplattformen online beantragt. Diese sind Erwerb und Neubau einer Immobilie, die Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung sowie vorzeitige Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung unter Ausnutzung des aktuell günstigen Zinsniveaus (Forwarddarlehen) und Umbau und/oder energetische Sanierung einer Immobilie.

Der Berater gibt die persönlichen Angaben zur Bonität der Antragsteller (siehe STEP 3 „Selbstauskunft“ und sämtliche vorliegenden Angaben zu der Immobilie online in eine Bankenplattform ein.
Im nächsten Schritt wird auf der Ebene „Vorhaben / Finanzierung“ auf der Plattform der zuvor anhand der Ziele und Wünsche der Kunden ermittelte Bedarf erfasst und unter Berücksichtigung des eingesetzten Eigenkapitals die einzelnen Darlehensbausteine eingegeben.

Der Berater lässt auf Knopfdruck verschiedene Angebote für seine Kunden berechnen. Über einen sogenannten „Grün-Score“ signalisieren die Banken und Sparkassen, dass sie die Finanzierung grundsätzlich begleiten möchten. Die genannten Konditionen sind jedoch indikativ und erlangen erst Gültigkeit mit Erteilung der verbindlichen Darlehenszusage.

Die Kunden wählen dann das passende Angebot gemeinsam mit Ihrem Berater aus.

Die Annahme des Angebotes und die Weiterleitung der zuvor eingescannten Bonitäts- und Objektunterlagen inkl. der unterzeichneten Selbstauskunft an die ausgewählte Bank nimmt der Berater online vor.

Im ganzen Abwicklungsprozess steht der Berater in direktem Kontakt zur finanzierenden Bank und hat auch dort einen direkten Ansprechpartner und Entscheider, mit dem er z.B. offene Fragen klärt und Abstimmungen für seine Kunden vornimmt.

Fazit:

• Die Kunden benötigen nur einen Termin beim Experten und ersparen sich viel Zeit und mühsame Banktermine sowie den Vergleich der verschiedenen Angebote.
• Die Weiterleitung der Bonitäts- und Objektunterlagen sowie der Selbstauskunft an die ausgewählte Bank erledigt der Experte für die Kunden ebenfalls online.
• Der Berater begleitet seine Kunden durch den gesamten Prozess, bis die beantragten Darlehen ausgezahlt sind und die Kunden als neue Eigentümer in ihrer eigenen Immobilie wohnen.

Sobald die angefragte Bank ihre verbindliche Finanzierungszusage erteilt hat, können die Kunden den Kaufvertragsentwurf für Ihre Immobilie beim Notar in Auftrag gegeben.

Die finanzierende Bank sorgt dafür, dass rechtzeitig zum Beurkundungstermin die vorbereitete Grundschuldbestellungsurkunde beim Notar liegt und auch die Darlehens- und Sicherheitenverträge erstellt sind. Die Sicherheit in Form der Grundschuldbestellung wird dann in einem zweiten Beurkundungstermin durch die Erwerber gleich mit beurkundet. 

In einem anschließenden Banktermin werden dann die Vertragsunterlagen unterzeichnet.

Erwerber und Berater vereinbaren mit der Bank einen Unterschriftentermin und unterzeichnen die zuvor geprüften Vertragsunterlagen.

Ferner besprechen die Kunden mit ihrer Bank auch noch Fragen zur Abwicklung und Durchführung Ihres Vorhabens.
 

Der Notar stellt den Kaufpreis nach Eintritt der Voraussetzungen zur Zahlung fällig und übermittelt den Käufern das Fälligkeitsschreiben. 
Sofern noch nicht erfolgt, stellen dann die Erwerber das Eigenkapital zur Verfügung und veranlassen, dass der Kaufpreis termingerecht an den Verkäufer überwiesen wird. 
Die finanzierende Bank informiert i.d.R. den Notar über die vollständige Kaufpreiszahlung und bittet diesen dann gleichzeitig, die Eigentumsumschreibung auf die Erwerber zu veranlassen.
Circa 2-3 Wochen später erhalten die Erwerber die Benachrichtigung vom Grundbuchamt, dass sie als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.